4年间，我市物业服务纠纷案件每年以30%的速度上升。其中，物业费纠纷位居各类物管纠纷之首。根据数据显示。2010年，全市共有26例物业纠纷诉讼案。“从结果看，除一家物业公司败诉外，其余全部胜诉或者调解成功。”海曙人民法院对该院2008年以来受理的500件物业纠纷案件进行统计发现，1/3经法官调解成功，业主补交了欠费，1/3业主接
到诉状后主动交了费，剩下的1/3被判了决，业主全部败了诉。
原因何在？
有专家表示，物业服务的规定，应该在双方的权益和责任上界定清楚，也就是界定服务的范围和质量，而目前物业服务的很多领域都是模糊状态。
业主的事，物业并不能“全包”
逾九成物业赢得官司，业主败诉的深层原因，除了错拿“被告”、举证不充分、缺席审判等原因外，海曙人民法院负责审理物业官司的法官说，一个主要原因是，业主对物业服务的范围十分模糊，只要在小区出现的问题就归咎于物业公司，从而拒交物业服务费，这是不合理的。
上个月，一物业公司起诉业主张女士，要求支付合计2200元物业费。原来，张女士在2001年买了该小区的一套房子，不就入住。
后来，张女士提出，房子有严重质量问题，但物业公司一直没有修理好，也没帮忙解决。所以，张女士从2007年6月开始拒交物业费。物业公司多次催缴不成，于是起诉到法院。
法院认为，物业公司跟张女士之间是物业服务关系，而开发商和张女士之间是商品房买卖关系。因此，对于房屋质量问题，张女士应当向房屋开发商提出，不能因为这个事情把对开发商的不满，转嫁到物业公司身上，并以此为由拒交物业服务费。据此，法院判决支持了物业公司的请求。
2011年10月，浙江省高级人民法院正式出台的《审理物业纠纷案件指导意见》中规定，因相邻关系、车位车库权属、商品房质量等发生的纠纷等，不属于物业服务纠纷。
应尽的责任未履行业主损失要赔偿
“一方面，业主要理清责任归属，不是什么是都找物业。另一方面，物业公司要加强内部管理，强化服务水平。”采访中，一位业内人士直言，如果应尽的责任，物业没有履行，业主的损失是要赔偿的。
鄞州司法局和相关职能部门成立的社会矛盾综合调节中心，今年刚调节了一件物业与业主之间的纠纷案件，就很能说明这一点。
2012年1月22日，除夕夜，因为有人放烟花爆竹，爆竹炸进了鄞州一小区1504室的空调外机百叶箱内，外包装塑料一下子被点燃，烧着的塑料片又滴到12、11、3楼的空调外机上，后面的三户业主在家，没有酿成大。
消防赶来灭火祸时，小区的消防栓当天是在维修，所有的消防水都被关掉了，最终是眼睁睁看着15楼的大火烧至屋内，过火严重。1504室业主要求物业赔偿。
社会矛盾综合调节中心的调解员说，造成1504室财产损失的直接原因是火灾，但放烟花爆竹的人已无从查证。而物业公司对消防栓水压、消防通道负有管理责任，这时《消防法》中的明确规定。正是由于物管不力，导致救火时间延误，火灾损失扩大，所以物业公司应承担相应赔偿。最终调解，物业公司赔偿经评估和业主确认的经济损失104000元的40%。
采访中，记者发现，正是因为意识到这一点，一些大型的物业公司非常强调提高防范安全隐患意识的重要性。“尤其是消防应急处理预案，物业服务人员脑子中始终要紧绷这根弦。”
物业承担何种责任是具体情况而定
业主孙先生购置了一台电动车，刚过十天就在小区西南角处的停车棚内丢失。于是诉至法院。
孙先生将业主与物业公司签订的《物业管理委托合同》当做证据递交给了法院。
合同中，物业公司承诺：对小区实行全封闭式庭院管理，包括24小时保安系统，防火防盗监控系统..........
孙先生告的是物业违约之诉。
“近些年，业主因财产、人身损害要求物业管理公司承担赔偿责任的诉讼已不鲜见。”法官说，根据相关规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，造成业主人身、财产损失的，业主可依法请求其承担相应的赔偿责任。
不过，法官也强调，物业服务合同不是保管合同，物业公司对物业管理区域内财产丢失的责任承担要根据不同情况分别确定“如果物业服务合同中约定了财产保管的服务，在发生财产丢失时，除符合法定的免责条件外，物业公司应按照双方签订的财产保管服务协议承担赔偿责任。”
“如果没有约定财产保管服务，但物业公司在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财产丢失有过错的，物业公司应承担违反安全注意义务的违约责任，但物业公司毕竟不是直接的侵权人，对财产的损失只承担部分赔偿责任，赔偿的额度视其违约情况而定。”
“如果物业遵守合同约定和法律规定，即使业主的人身、财产在物业服务区域内遭到损害，其也不承担责任。”法官举了一个例子，物业按时巡逻尽到注意、警戒、防范的义务时，业主电动车被盗，物业也无需承担民事赔偿责任。
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资料来源：《宁波日报》
