克服两个难题 大力发展物业服务业

发布时间：2012-7-26   点击：1875次

行业当前存在的两个突出问题　

　　物业服务价格形成机制不合理影响行业发展

物业服务费是物业服务企业的主要收入来源，也是物业服务企业赖以生存的支柱，其收费标准应当是对物业服务成本的真实反映，而且将受到生产要素价格波动的影响。目前上海住宅物业的物业费确定可依照执行的标准有两个，一是售后公房的收费标准，二是普通住宅的分等定级收费标准。从这两个标准来看，均不能真实客观地反映小区物业服务的真实管理成本。

目前，上海市关于售后公房的物业服务费收费标准已经颁布执行有16年了。前些年，低通胀的政策使物业服务企业对物价上涨的反应尚不敏感，加上当时的物业服务公司大多还是房管所，故对售后公房偏低的收费标准比较麻木。但近些年，通胀压力加剧，尤其是劳动力成本快速上升，大部分房管所已改制成民营或股份制企业，经营亏损的后果将由企业老板或股东承担，故收支严重倒挂成为物业服务企业抛弃“老小区”的原因。由于售后公房管理是福利房改革出现的新课题，大家都在摸索，留有一些后遗症也不必大惊小怪，但是将这种房屋改革付出的成本让相对弱势的物业服务企业来承担，是不公道的，也是不能长久的。

　　关于普通住宅分等定级收费标准，由于没有考虑到不同小区的实际情况，其也是存在缺陷的。具体而言，该标准在执行过程中至少存在以下两个方面的缺陷：一是不能反映不同小区的不同情况。按现行规定，一个小区在15万平方米以上，其秩序维护费要扣减10%。不管有几个出入口，只按两个出入口计费，如实际上超过两个出入口而要增设岗位的，需经业主大会同意，但是前期物业管理阶段没有业主大会怎么办。二是价格形成机制不能反映市场的真实情况，由于收费价格要由政府审批，使物业服务企业与业主之间不能根据具体情况随时调整物业费标准，于是就出现了两个现象，一是业主不同意支付标准以外的但事实上确实发生的费用，如增设门岗等；二是物业服务企业即使不服务、少服务但照样能按照标准收费，导致业主质疑价格设定的公平性、合理性，进而拒付物业费。这些缺陷的存在，对培养健康的物业服务市场、构建和谐物业管理是不利的。

　　物业管理责任边界模糊制约行业发展

　　国务院《物业管理条例》对物业管理的定义是“由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”也非常清晰地划定了物业管理的责任边界，这个定义符合《物权法》关于物业管理区域的责任主体是广大业主的基本精神，但在实际运行中却出现了各类概念混淆以及物业管理责任边界模糊的情形。

　　首先是行政主管部门的行为不当，如某商场因开发商遗留的消防设备不合规定而导致故障频发，消防主管部门责令物业服务公司出资改造；如某业主将底层附属庭院内自栽的已影响二楼业主采光的樟树砍伐，林业及绿化部门欲对物业服务企业进行处罚；再如某业主欲在屋顶搭建鸽棚遭物业服务公司劝阻，主管部门却把矛盾转嫁至物业服务公司并言明要相邻业主和物业服务公司同意。其次是部分业主对法律法规的不理解，也不知道物业服务企业应该做什么，不应该做什么，习惯于将所有涉及人、物、相邻关系甚至政府职能的事情一股脑儿诉诸于物业服务公司，一旦不如意，便与物业服务公司结怨，甚至以不交物业费相威胁。凡此种种，其中有法规不健全造成无法认定责任的原因，但行政主管部门简单草率的工作方式和自由裁量权的制约失衡，同样是造成此问题的原因之一。近年来，治安、计生、维稳等许多与物业管理毫无关系的工作都被一些基层政府部门摊派到了物业服务企业的身上，大大增加了物业服务企业的服务成本和负担。可以说，责任边界模糊的问题已经严重制约着行业的发展。

多途径解决两个突出问题

　　笔者所提出的这两个问题当然不是当前物业管理行业所存在问题的全部，但却是行业内存在的比较突出、业界反映比较强烈的两个问题。对于克服这两个问题，笔者也提出一些自己的观点。

　　努力实现物业服务定价机制市场化

　　物业服务收费标准不合理的问题，对于物业管理行业来说是一个迫在眉睫的问题。笔者看到现在许多物业服务企业都在介绍自己顺利上调物业费的经验，他们的做法值得肯定，但笔者认为要从根本上解决这一问题，还是应该从物业服务费的定价机制入手，让物业费与最低工资标准和物价指数同步上涨制度化、常态化。

　　笔者认为，要做到物业费价格形成机制的市场化，首先必须承认物业服务是商品，承认物业服务的成本是受相关生产要素价格的制约。笔者建议，对于物业服务价格的制定要引入市场化评估机制，并规定参与评估的代表组成结构，其中应当有业主、物业服务企业、物价、居委会、房管等方面的专业人士，评估代表可以依据当年物价波动的情况、人员工资上涨的情况以及小区的实际情况对小区当前的物业服务价格调整提出建议，形成评估报告后提交小区业主委员会，并征求业主意见，获得业主通过后就要对物业服务价格及时进行调整，避免物业费长期一成不变使物业服务企业出现入不敷出、收不抵支的现象。而且此种价格评估原则上应每年进行一次。

　　此外，对于当前的物业服务价格问题，笔者以为还要尽快研究和制定酬金制收费模式，在有条件的住宅物业积极推行酬金制模式，并由行政主管部门公布合理的成本基准价和酬金区间，这样，上涨的物业服务成本完全由业主方承担，物业服务企业只拿固定的酬金即可，无须承担过多的成本上涨风险。

　　明确行业责任边界 规避经营风险

　　对于物业服务企业责任边界模糊的问题，笔者以为，应采取多种措施来加以改进。一方面是要抓紧立法，制定有关物业管理法规的实施细则，明确物业服务企业的责任边界。笔者以为，物业服务企业的责任边界应严格按照《物业管理条例》对“物业管理”所下的定义为依据来确定。作为政府相关执法部门，更应该带头学习物业管理行业的有关法规，在执行有关公务时严格按照物业管理相关法规执法，避免主观臆断，将一些本不应该由物业服务企业承担的责任强加于物业服务企业。从物业服务企业的角度来讲，也要避免对外大包大揽，为争抢项目就对外随便许下承诺，随意扩展物业服务企业自身的责任边界，要知道任何一项服务都是有成本和风险的，尤其是《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已经明确物业服务企业公开做出的承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。这就更进一步增加了物业服务企业随便对外承诺、扩展自身责任边界的法律风险。

　　此外，我们还要扩展宣传边际，使物业管理的相关法律法规以及观念被更多的业主和政府执法部门所接受和认可。尤其是随着我国城市化进程的加快和物业管理覆盖面的扩大，物业管理正逐渐成为与大部分国人生活息息相关的一项工作，不了解物业管理相关法律法规将给业主的生活和物业服务企业的工作带来诸多不便。因此，笔者建议将物业管理的概念、业主的权利和义务、享受物业服务应缴纳物业费、正确使用电梯、严禁高空抛物、严禁违章装修等人们日常生活中必知的物业管理基础知识编入中小学教科书，让我们的第二代、第三代掌握常识后反过来教育、帮助他们的爸爸、妈妈、爷爷、奶奶，也让他们在未来的生活中自觉遵守物业管理相关法律法规，为行业的健康发展创造良好的外部环境。